Cuando buscas alquilar un piso en Barcelona, debes saber que este tipo de operaciones están reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley suele cambiar cada cierto tiempo; por lo que es importante conocer una versión actualizada.
En este artículo de ShBarcelona te contamos todas las novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que sepas qué obligaciones legales existen en una situación de alquiler. Seguro que te resulta muy útil para conocer tus obligaciones y derechos.
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Tabla de contenidos
¿Qué es la Ley de arrendamientos urbanos? (LAU)
Esta ley regula todo lo relativo a alquileres desde 1964, y se ha ido actualizando para proteger más al inquilino y a los propietarios. Las reformas más importantes son las de 1995, 2013 y 2019, y las reformas más recientes se han aprobado este mismo año 2021.
Para empezar, la ley aplica a toda finca urbana que se alquile a modo de vivienda, o por un uso distinto, en un inmueble que sea habitable, plazas de aparcamiento, trasteros o cualquier accesorio de la finca.
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Debe existir un contrato de por medio donde se estipule la cesión de un inmueble a cambio de un importe económico (renta). Este contrato debe tener una persona que cede y otra que paga por utilizar dicha cesión.
Independientemente de la duración del contrato, la ley también regula aquellos arrendamientos que se hagan para desempeñar una función distinta a la originalmente pensada; como pueden ser actividades profesionales, recreativas o docentes.
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Cambios de 2019 en la Ley de alquileres
Como bien hemos comentado, en 2019 entraron en vigor cambios en la LAU que son muy significativos y pretenden proteger al inquilino. Es importante conocerlos para poder hacer uso de ellos en caso de ser necesario. Los propietarios, a su vez, también deben conocer qué modificaciones se han producido al respecto para saber a qué atenerse.
Plazo de prórroga obligatoria
El primer cambio destacable es que la duración del contrato de alquiler, pasa de ser de 3 años a 5 años. Al mismo tiempo, se establece un plazo de prórroga obligatoria de 3 años siempre y cuando ninguna de las dos partes manifieste voluntad expresa de rescindir el contrato.
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Cuando el arrendador es una persona jurídica, el plazo de prórroga obligatoria también es de 3 años, pero la duración del contrato es de 7 años siempre. El inquilino tiene que tener presente que deberá notificar con 2 meses de antelación la rescisión del contrato.
Si el propietario alega la necesidad de la vivienda, según la Ley de Arrendamientos Urbanos el contrato no se prorrogará automáticamente. Siempre y cuando conste de manera clara en el contrato.
La ley de arrendamiento urbano no obliga a una duración de contrato especifica, lo que regula es simplemente como se prorrogará de manera automática, siempre que ambas partes no expresen lo contrario.
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Gasto de las gestiones
Otro dato importante es que en el caso en que el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria irán a cargo del arrendador, salvo en el caso de los servicios que hayan sido contratados a iniciativa directa del arrendatario.
Por su lado, en los contratos de hasta 5 años de duración o hasta 7 años en caso de personas jurídicas, el valor de la garantía adicional (fianza o aval) no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.
A su vez, se vuelve al principio de libertad de pacto en arrendamientos de vivienda de superficie superior a 300 m² o de renta inicial superior a 5,4 veces el salario mínimo interprofesional.
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Límites en el precio de la renta
Además, se introduce un límite en la actualización del IPC en contratos de renta reducida, concepto nuevo definido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). También se establece exención del pago del ITP en los alquileres de vivienda permanente.
Tras los 5 años de duración del contrato, 7 años en caso de las personas jurídicas, se podrá aumentar la renta anual, siempre que este aumento no supere el 20% de la renta vigente en ese momento.
Además de efectuar obras de mejora por parte del arrendador, aunque si se pacta entre inquilino y propietario, dichas obras se podrían realizar sin la necesidad de firmar un nuevo contrato.
| 📌 En 2020 se aplicó un nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona, regulados por la Ley 11/2020. Esta regulación resulta indispensable para establecer el precio de la renta en un piso de alquiler. |
Actualmente también se regula la fianza, cosa que no existía anteriormente, a un máximo de 3 meses de depósito. La fianza real equivale a la cantidad de un mes de renta, los otros dos corresponden a una garantía adicional.
Si los alquileres no tienen el fin de residir en el inmueble, como en el caso de los locales, la fianza legal es de dos meses, tal y como se regula en el artículo 36.2 en las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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No hay regulación en los meses que corresponden a la garantía de la fianza cuando los contratos son de larga estancia. Estos contratos firman periodos iniciales de más de cinco o siete años. En este caso, se deberá acordar la cantidad entre ambas partes.
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Cómo ves, la mayoría de los cambios están destinados primordialmente a la protección del inquilino, con la intención de acabar con ciertas prácticas abusivas que han podido tener lugar en algunos casos con inquilinos cuya única vivienda habitual es la arrendada.
¿Qué te parecen los nuevos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
FUENTES:
https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/ley-arrendamientos-urbanos-en-cinco-puntos-clave/
https://www.ilpabogados.com/la-nueva-ley-de-arrendamientos-urbanos-2019/
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#ti
https://www.conceptosjuridicos.com/ley-arrendamientos-urbanos/
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