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Comprar un piso en Barcelona

Cómo entender un contrato de arras en 3 pasos

tipos de contratos de arras
Escrito por Mireia Garcia Sans

Tomar la decisión de comprar un piso no es fácil. Durante este proceso, hay muchos factores que influyen en la compraventa, como pueden ser el precio, el estado del inmueble o que se adapte a nuestro presupuesto.

Ahora imagina que has encontrado LA casa: está ubicada en el barrio donde siempre quisiste vivir, es grande, te la puedes permitir (económicamente hablando) y además, tan solo tendrás que hacerle un par de arreglos. Pero está muy demandada.

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¿Qué puedes hacer en estos casos? Si la gestión la está llevando una agencia inmobiliaria y le ha transmitido tu gran interés por su vivienda al propietario/a, nuestra recomendación es que firmes un contrato de arras de compraventa de vivienda cuanto antes. 

Si todavía no tienes muy claro qué debe incluir un contrato de arras, en este artículo te damos todos los detalles para entender de qué se trata y para qué sirve realmente en 3 pasos.

1. Para empezar, ¿Qué es un contrato de arras?

Cuando pensamos en comprar un piso en Barcelona, no podemos quedarnos sólo con el precio de la vivienda, sino que debemos añadirle todos los impuestos y gastos asociados a la operación que hasta que no paguemos, no podremos decir que somos propietarios/as de ella. 

Cuando estamos convencidos de que queremos quedarnos con ese piso, podemos acordar con el vendedor/a la reserva del mismo a través de un contrato de arras.

Por lo tanto, ¿En qué consiste un contrato de arras? Es el documento que garantiza que el vendedor se compromete a vender el piso al comprador mediante un pago en concepto de señal, que suele ser equivalente al 10% del valor total del inmueble. 

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contrato de arras de compraventa de vivienda

Imagen vía Pexels

En este contrato, ambas partes tienen obligaciones que cumplir: 

  • Por parte del vendedor, como acabamos de mencionar, este debe asegurarle al interesado/a que le cederá la vivienda y no aceptará otras propuestas. 
  • Por parte del comprador, se compromete a comprar el inmueble y cumplir con las cláusulas establecidas en el contrato. 
💡Recuerda
La cantidad de dinero que se abona en concepto de señal suele ser el 10% del valor total del piso.

Información que debe contener el contrato de arras

En función del tipo de contrato que vayamos a firmar, los cuáles hablaremos en el siguiente apartado, el documento debe incluir una información concreta, acordada previamente entre ambas partes.

Sin embargo, el contrato de arras de compra de vivienda debe contener la siguiente información básica:

  • Datos personales de las partes interesadas
  • Descripción e identificación del inmueble
  • Precio final de la vivienda
  • Tipo de contrato (penitenciales, confirmatorias o penales)
  • Forma en que se efectuará el pago de la misma
  • Cantidad de dinero entregado en concepto de señal (dicha cantidad se descontará del precio total)
  • Consecuencias por incumplimiento de contrato
  • Fecha límite para formalizar la escritura pública de compraventa
  • La distribución de los gastos asociados a la compraventa 
  • Firma de ambas partes
📌 Debes saber que
Además de la información mencionada, en el caso de que, por ejemplo, el piso se vende amueblado o si hay hipoteca pendiente, el contrato incluirá unas cláusulas adaptadas a cada situación.

2. Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras para formalizar el acuerdo entre comprador y vendedor. Cada uno de ellos contiene unas consecuencias diferentes en el caso del incumplimiento de contrato:

Contrato de arras penitenciales

También llamado contrato de arras de desistimiento, en este contrato ambas partes pueden rescindir con total libertad del contrato y no se pedirá pagar por daños y perjuicios. 

En el caso de ser el comprador quién incumple el contrato, el vendedor podrá retener la señal que abonó. De lo contrario, si es el vendedor quién decide rescindir el contrato, deberá devolver al comprador por duplicado el importe entregado en concepto de señal.

Actualmente son las arras más utilizadas en los contratos de compraventa de vivienda.  Están reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil. 

tipos de contratos de arras

Imagen vía Pexels

Contrato de arras confirmatorias

Recogidas por el artículo 1.124 del Código Civil, las arras confirmatorias son parecidas a las penitenciales, ya que también se entrega una cantidad de dinero en concepto de señal.

Sin embargo, si se incumple el contrato, en las confirmatorias no existe libertad para rescindir del contrato y no servirá como indemnización para la parte afectada, pero sí podrá exigir que se efectúe la compraventa o demandar a la otra parte para poder reclamar daños y perjuicios.

Artículo relacionado: Vender un piso para comprar otro: ¿Cómo podemos ahorrar al pagar los impuestos?

Contrato de arras penales

En las arras penales, reguladas por el artículo 1.152 del Código Penal, la señal que se entrega sí se establece como indemnización en caso de incumplimiento de contrato por alguna de las dos partes.

Asimismo, la parte afectada también puede exigir que se cumpla el contrato y por tanto, se realice la compraventa del inmueble. 

contrato de arras

Piso en venta de ShBarcelona

3. ¿Cómo redactar el contrato de arras de compraventa de vivienda?

Una vez tenemos claro toda la información que debe incluir y el tipo de arras que usaremos, toca redactar el documento jurídico. 

💡Recuerda
El contrato de arras no es un documento obligatorio para formalizar la compraventa de una vivienda, pero sí es altamente recomendable para poder pactar entre ambas partes (compradora y vendedora) que la operación se realizará con seguridad.

Si la operación de compraventa se está efectuando a través de una inmobiliaria, la agencia será la encargada de redactar el contrato de arras. De esta forma te ahorras toda la gestión de hacerlo por tu cuenta. 

En ShBarcelona nos encargamos de redactar el documento por ti y hacemos de intermediario entre ambas partes, incluso en el momento de pagar la reserva del inmueble, pues ya que nosotros recibiremos la cantidad de dinero y la abonaremos directamente al comprador/a. 

Artículo relacionado: Ventajas de utilizar una agencia para comprar tu piso

Descarga el modelo de contrato de arras penitenciales

En el caso de hacerlo entre particulares y no contar con la intermediación de ninguna empresa, puedes redactarlo tú mismo/a a través de este modelo arras penitenciales para compraventa de vivienda que te proporcionamos, ya que es el tipo de contrato de arras más usado actualmente.

Descarga aquí el modelo de contrato de arras penitenciales

No obstante, una vez lo tengas redactado, es importante revisarlo con un profesional para asegurarte que todas las cláusulas descritas son correctas, en las que ambas partes están de acuerdo con toda la información que contiene, ya que este documento será utilizado a posteriori por el notario para formalizar la escritura de compraventa. 

¿Te ha quedado alguna duda sobre el contrato de arras?

Acerca del autor

Mireia Garcia Sans

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