Déficit de vivienda: oportunidad y retos para propietarios e inversores

La vivienda lleva ya un tiempo situada en el centro del debate económico y social en España. Según las últimas estimaciones del Banco de España, el país acumula un déficit de más de 700.000 viviendas en la última década, resultado del fuerte crecimiento de la demanda y de una oferta que no logra responder al mismo ritmo.

Esta brecha entre hogares creados y viviendas terminadas se concentra especialmente en los mercados más dinámicos: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, que absorben el 50% del déficit total, tal y cómo apunta el BdE. La consecuencia directa es una presión constante al alza de los precios, que según la estimación del supervisor, en términos reales se encuentran en niveles similares a los de 2004.

Para propietarios e inversores, este escenario plantea algunos retos, pero también oportunidades estratégicas. Desde ShBarcelona hemos preparado un artículo enunciando cuáles son estos retos y oportunidades para que tengas la mejor información sobre el mercado inmobiliario en España.

La demanda de vivienda: factores estructurales

El dinamismo de la demanda no responde a un fenómeno coyuntural, sino a tendencias de fondo que seguirán presentes en los próximos años:

• Aumento de la población por flujos migratorios: España continúa siendo un destino atractivo tanto por motivos laborales como de calidad de vida.

• Reducción del tamaño medio de los hogares: cada vez más personas viven solas o en núcleos familiares pequeños, lo que multiplica la necesidad de unidades residenciales.

• Concentración en grandes núcleos urbanos: Madrid y Barcelona lideran esta tendencia, al atraer empleo, educación y servicios.

• Demanda de extranjeros no residentes: tanto en ciudades globales como en destinos costeros, el interés de compradores internacionales sigue en aumento.

Estos factores apuntan a que la demanda de vivienda mantendrá su fortaleza en el medio plazo, incluso en escenarios de menor crecimiento económico.

La demanda de vivienda mantendrá su fortaleza en el medio plazo

La oferta de vivienda: un contexto de rigidez

Frente a esta demanda creciente, la oferta se enfrenta a una serie de limitaciones estructurales que dificultan la construcción de nuevas viviendas:

• Escasez de suelo finalista en las principales áreas urbanas.

• Falta de mano de obra cualificada en el sector de la construcción.

• Incertidumbre regulatoria y falta de un marco estable para la inversión.

El resultado es un cuello de botella en la capacidad de respuesta del mercado, un fenómeno que el propio Banco de España identifica como un riesgo para la economía nacional.

El déficit acumulado: una brecha de 700.000 viviendas

Entre 2022 y 2024, se estima un déficit de entre 400.000 y 450.000 viviendas respecto a los hogares creados. Para 2025, las proyecciones apuntan a un déficit adicional superior a las 100.000 unidades, situando el desfase total en torno a 700.000 viviendas en la última década.

Este desajuste se refleja directamente en los precios:

• Según el Ministerio de Vivienda, en el segundo trimestre de 2025 el precio medio de la vivienda libre se incrementó un 10,4% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta situarse en los 2.093,5 euros por metro cuadrado.

• Es el tercer valor más alto del siglo, sólo por detrás de los registros de 2008, cuando el metro cuadrado llegó a 2.101 euros en pleno boom inmobiliario.

• La vivienda protegida también alcanzó máximos históricos, con valores cercanos a los 1.200 €/m².

En junio el precio medio de la vivienda libre se incrementó un 10,4% interanual, hasta situarse en los 2.093,5 euros por m2, el tercer valor más alto del siglo

Implicaciones para propietarios

Para quienes ya poseen inmuebles en los mercados más dinámicos, la situación actual ofrece varias ventajas estratégicas:

• Revalorización sostenida: la presión de la demanda mantiene los precios al alza, consolidando el patrimonio inmobiliario.

• Alta rentabilidad en alquiler: en un contexto de escasez, los alquileres mantienen una fuerte demanda, tanto en larga estancia como en modalidades de temporada.

• Liquidez en mercados clave: ciudades como Madrid o Barcelona siguen ofreciendo alta rotación y liquidez para quienes buscan vender.

No obstante, también es importante considerar:

• Aumento de impuestos y gastos asociados: IBI, comunidad y posibles cambios regulatorios.

• Mayor exigencia normativa en materia de eficiencia energética y rehabilitación.

• Incertidumbre en la regulación del alquiler, que puede variar según la comunidad autónoma.

Oportunidades para inversores

El déficit de vivienda no sólo implica retos, también abre oportunidades para quienes buscan entrar o ampliar su posición en el mercado:

• Inversión en zonas de alta demanda: Madrid, Barcelona y los principales polos de atracción continúan siendo mercados seguros a medio y largo plazo.

• Promoción y rehabilitación: la falta de obra nueva genera un nicho para proyectos de rehabilitación de viviendas y edificios.

• Alquiler de temporada y corporativo: modalidades en crecimiento que aprovechan la movilidad laboral y los flujos internacionales.

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Así, el déficit de vivienda en España no es una coyuntura pasajera, sino una tendencia estructural que seguirá marcando el mercado en los próximos años. Para los propietarios, supone la consolidación del valor de sus activos. Para los inversores, abre un abanico de oportunidades en compra, alquiler y rehabilitación.

En este contexto, la planificación, la información y la estrategia son esenciales para maximizar el valor del patrimonio inmobiliario. Desde ShBarcelona acompañamos a propietarios e inversores a identificar las mejores oportunidades en un mercado tan dinámico como exigente.